マイナス金利と住宅ローン
こんにちは。Money Motto！編集長のみやこです。
マイナス金利政策の導入により住宅ローン金利が低下し、借り換え需要が高まっています。変動金利と固定金利との金利差がより縮まり、長期固定金利タイプでも適用金利が1％台のローンが珍しくなくなってきました。「近いうちに借り換えを考えている」とか、「金融機関に相談に行った」というみなさんも少なくないのでは？
本日は、知っておきたい住宅ローン借り換え費用についてお知らせします。おトクな借り換えをおこなうためには、金利以外のチェックも重要です。
住宅ローンの借り換えとは？
借り換えとは、ある金融機関から借りている住宅ローンを、別の金融機関に変更することです（現在借りている金融機関で借り換えをおこなうことは、原則できません）。住宅ローンを組んだ時よりも金利が大幅に下がった場合、借り換えをおこなうことで返済総額を少なくすることができます。
ローン残高2,500万円 残り返済期間20年（A）
| 金利 | 返済総額 | 毎月の返済額 |
| 2.5％ | 31,794,078円 | 132,475円 |
| 1.6％ | 29,229,381円 | 121,789円 |
元利均等払、ボーナス返済なしで試算
上記の例をみると、金利2.5％の住宅ローンを金利1.6％に変更した場合、返済総額が約256万円少なくなります。各種シミュレーションサイトで、残っているローンの返済額と、借り換えた場合の総返済額の比較ができます。
借り換えと諸費用
住宅ローンの借り換えをおこなう際には、事務手数料などの諸費用がかかります。借り換え先によって金額に大きな差があるので、何にどれくらいの費用がかかるかを把握しておきましょう。諸費用の金額が大きくなると、借り換えをおこなうメリットが少なくなります。
| 諸費用 | 金額のめやす | 備考 |
| 印紙税 | 2万円 ※ | 契約書に貼付する印紙代 |
| 抵当権抹消費用 | 1万円～1.5万円 | 借り換え前の住宅ローンの抵当権抹消手続費用（司法書士報酬を含む） |
| 抵当権設定費用 | 借入金額の0.4％ | 新たな住宅ローンの抵当権設定にかかる登録免許税 |
| 司法書士報酬 | 3万円～10万円 | 抵当権設定に対する司法書士報酬 |
| 保証料 | 借入期間などにより異なる | 保証会社に支払う保証料（フラット35、一部の金融機関では保証料がかからない） |
| 事務手数料 | 金融機関により異なる | |
| 団体信用生命保険料（団信） | 団体信用生命保険料込の住宅ローンもあり |
※ 借入金が1,000万円超5,000万円以下の場合 5,000万円超1億円以下の場合は6万円
諸費用のうち、大きな割合を占めるのが、保証料と団体信用生命保険料です。
保証料
フラット35（または一部の金融機関）以外の住宅ローンを組む場合は、保証料がかかります。保証料は、借入金額・借入期間・返済方式によって金額が決まります。また、現在の住宅ローンを組んだ時に一括で保証料を支払った場合は、借り換えをすることで支払った金額の一部が戻ってきます（保証料に相当する金額が、事務手数料に含まれるローンの場合は、金額は戻りません）。
団体信用生命保険料（団信）
銀行などの住宅ローンには、金利に団信が含まれていることが多いため、新たに加入する必要はありません。いっぽう、フラット35には団信が含まれていないので、加入を希望する場合は別途申込みが必要です（団信への加入は任意）。フラット35から新たなフラット35に借り換える場合は、借り換えによりそれまでの団信が終了するため、加入を希望する場合は別途申込みが必要です。
もうひとつ、意外なポイントとなるのが、司法書士報酬です。金融機関が指定をしない場合は、自分で司法書士を選ぶことができます。司法書士の報酬は自由化されているので、依頼する司法書士によって報酬額に差が生じます。
借り換えと費用対効果
借り換えによる効果は、つぎの計算式によってチェックことができます。
|
借り換えによる返済総額の差 ＞ 諸費用 ならば借り換えによる効果あり |
上記のAの条件で、借り換え効果を算出してみましょう。
現在の住宅ローンの返済総額 31,794,078円
借り換えによる返済総額 29,229,381円
借り換えによる返済総額の差 2,564,697円
諸費用（目安金額） 600,000円
2,564,697円 ＞ 600,000円 なので、借り換えにより約196万円支払総額が減ることになります。
一般的には、残りの返済期間が10年以上、金利差が0.5％以上、ローン残高が1,000万円以上であれば、借り換え効果があるといわれています。
借り換えと金融機関
現在、住宅ローンを取り扱っている金融機関では、金利の値下げ競争が激化しており、どの金融機関も顧客獲得に躍起になっています。借り換えを検討する際には、現在住宅ローンを組んでいる金融機関への働きかけも重要です。「借り換えを検討している」と相談することで、適用金利を下げてくれる可能性があります（必ずしも適用金利を下げてくれるわけではありません）。
金融機関にとって、住宅ローンは長期間にわたり安定的に金利収入を得られる商品です。そのため、他の金融機関に顧客を奪われることは避けたいのです。交渉しだいで費用をかけずに適用金利を下げることができますので、試してみることをおすすめします（交渉がうまくいかなくても、借り手に不利益が生じることはありません）。
借り換えは、住宅ローンの支払額を節約できる大きなチャンスです。金融機関や商品の特徴をじゅうぶんに比較したうえで、無理のない選択をしましょう。
※本記事は2016年3月現在の情報をもとに作成しています。
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