住宅ローン、いくらまで借りられる?

住宅ローン

住宅ローン借り入れの基準は?

いざ私たちが住宅を購入しようとすると避けて通れないというか、頼らざるを得ないのが住宅ローン。現在、日銀のマイナス金利政策の影響で、空前の低金利となっています。

どの金融機関も、住宅ローンの値下げ競争に躍起になっていますが、いったいいくらまで貸してくれるのでしょうか? その辺の住宅ローンの基準がどうなっているのかは気になるところです。

ヒントは審査基準にあり

住宅ローンを借りるときには審査があって、審査に通った、落ちたなどという話を聞くことがあると思います。この住宅ローンの審査は銀行の内部で行われているので明確に基準が公表されているわけではありません。しかし一般的には、以下のような審査項目があるといわれています。

○ 年齢
○ 勤続年数
○ 年収
○ 他のローンの状況
○ 返済負担率

審査に通る、通らないということだけでなく、いくら借りれるかというのも、上記項目が複雑に関係しています。そのなかでも、“いくら”の基準のベースになるのが返済負担率だと思われます。

返済負担率と借入額

返済負担率は、住宅ローンの年間の返済額が年収の何%にあたるかという数値です。

例えば、住宅ローンの返済額が月額10万円(ボーナス払いなし)で、年収が400万円だった場合、返済負担率は30%になります。

返済負担率 =(10万円×12)÷ 400万円 × 100 = 30%

銀行側では、住宅ローンの審査において、この返済負担率は何%までにするなどの基準があります。各銀行の住宅ローンの実際の返済負担率は通常はっきりと公表されていませんが、フラット35については住宅金融支援機構から返済負担率が公表されています。この基準がある程度参考になるのではないでしょうか?

<フラット35の返済負担率の条件>

年収 返済負担率の基準
400万円未満 30%
400万円以上 35%

この基準でいくと、年収400万円の人は年間返済額が140万円に収まる金額まで住宅ローンを借りることができます。

では、年間返済額が140万円になる借入額はいくらでしょうか?

住宅ローンが以下の条件として計算すると

月額返済額   11.6万円(140万円 ÷ 12) ※ボーナス払いなし
返済年数    35年
返済金利    1.2%

借入総額は3,976万6,572円となります。約3,970万円が借りられるということです。

この返済額から借入総額を計算する計算はかなり難しい計算となりますが、不動産会社や銀行等のWebサイトでシミュレーションできるところもありますので、そちらを利用するといでしょう。

(参考)ノムコム「借入額シミュレーション」

ちなみに、このフラット35の返済負担率の基準ですが、年間返済額は住宅ローンだけの返済額ではなく、自動車ローンや教育ローン、カードローンなど他のローンがある場合はそれらも含めた総返済額の割合で計算します。

つまり、住宅ローンを借りるときに、年収等の条件が全く同じ人がいたとしても、まったく借り入れのない人が申請した場合と、既に借り入れのある人が申請した場合では、借りられる金額が違ってくる可能性があるということです。

したがって、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合には、審査前にできるだけその他の借り入れがない状態で申請した方が審査に通りやすいということになります。また逆にいえば、その方がその後の返済も楽になりますので、住宅購入前には家計の見直しや節約など事前準備も怠りがないようにするといいでしょう

そういった意味では、住宅購入を計画する場合は、あらかじめファイナンシャルプランナーに家計のことや住宅取得資金の準備、住宅ローンの選び方などを相談しておくと安心かもしれません。

※本記事は2017年9月6日現在の情報をもとに作成しています。


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