土地の価値を決める路線価と公示地価、ちがいは何?

ginza

こんにちは。Money Motto!ライターのトリです。

本日、国税庁から路線価が発表されました。日本国内の土地の評価は複数存在し、それぞれ異なるので複雑です。今回は毎年その変動がニュースでよく取り上げられる「路線価」と「公示地価」のちがいをまとめました。

路線価とは

路線価は2種類あります。一つは「相続税路線価」で、これは相続税と贈与税の算定基準となる価格です。もう一つは「固定資産税路線価」で、固定資産税評価額を決めるときに基準となる価格です。単に路線価という場合、多くは相続税路線価を指しています。

調査は相続税法に基づいて行われ、国税庁によって毎年7月に1月1日時点の価格が公表されます。

どうやって価格を決めるの?

路線価は一定の距離を持った路線(道路・公道)に対して価格がつけられます。(※路線といっても鉄道の線路ではありません。)つまり、路線に面している宅地の価格は同じという考え方です。それぞれの宅地の価格は形状に応じて補正が行われる場合があります。またその価格は、この後に記載する公示価格の8割が目安になるとされています。

ほとんどの路線に対して価格をつけるため、調査の地点は約33万にも及びます。これは公示地価の10倍以上にものぼります。そのため、評価時点は1月1日ですが、公表されるのは7月になります。

路線価は国税庁のWebサイトで全国の路線価を閲覧することができます。(過去7年分)また、それより古いものは国立国会図書館で調べることができます。

路線価図は地図形式になっており、道路の上に記載されている数値が路線価を表します。千円単位になっており(1平方メートルあたり)「500」とあれば50万円です。※丸で囲ってある方の数値は番地です。


国税庁:路線価

http://www.rosenka.nta.go.jp/


ちなみに「固定資産税評価額」は3年に一度、市町村長(及び東京都知事)が公表するもので、固定資産税を決めるための評価額です。

公示地価とは

公示地価は地価公示法に基づいて行われます。国土交通省の土地鑑定委員会が調査し、毎年一回公示する標準地の価格です。調査は昭和46年から毎年実施されています。

公示対象になる土地(標準地)は約2万6,000ヶ所です。都市計画法に定められた都市計画区域内のものですが、土地取引が相当数見込める区域が対象になる場合もあります。

路線価と同じく公示される価格は1月1日時点のものです。発表は3月中旬ごろです。こちらは新聞の誌面でも毎年大きく取り上げられるので、見たことのある方も多いのではないでしょうか。

kojichika

公示地価はなんのためにあるの?

公示地価は一般の土地価格取引が適切な価格で行われることや公共事業用地の取得価格算出の基準とすることを目的としています。このような性質から、土地が持っている客観的な価値を評価しており、現存の建物の善し悪しには関係なく、土地そのものの評価が行われます。客観性を重んじるため、二人以上の不動産鑑定士が別々に評価をし、結果を調整して価格を決定します。(1平方メートルあたりの価格)

ちなみに不動産鑑定士は一次試験、二次試験があり、合格後に実務修習を受けて修了考査を通ると登録することができます。二次試験は論文ですが、経済学は国家公務員I種試験、民法は司法試験、会計学は公認会計士の財務諸表論程レベルの知識が必要な難関資格です。

鳩居堂前と山野楽器銀座本店どちらが最高額地点?

路線価や公示地価が発表されると話題になるのが最高額地点です。最高路線価では東京都中央区銀座五丁目の銀座中央通り(鳩居堂前)で、最高公示地価では銀座四丁目(山野楽器銀座本店)です。これは公示地価の評価が基準地で行われ、路線価は調査の地点が多いことから起こる現象です。大都市部の路線は網羅しているので、最高額地点は銀座中央通り鳩居堂前といえるのではないでしょうか。

さいごに

土地の評価額は土地そのものの売買取引だけではなく、融資を受けるときや企業会計における資産の時価評価、税金を算定などに大きく影響してきます。土地の評価基準は複数存在するものの、どれも公平性や客観性を重視するために運用されてきました。素人にはなかなかわかりにくいものですが、敬遠せずに基本的な知識を持っておくとよいでしょう。 まずは路線価や公示地価で気になる土地の評価を調べてみてはいかがでしょうか。


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